摘要：
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我跟朋友开玩笑说，活久见，这大概是这几年地产人唯一的甜。
6 月 13 日，也就是昨天，首个全面取消限购的超一线城市出现了，广州。
意外也不意外。
意外的是，看似还算平稳的超一线市场怎么就一下全面放开了；不意外的是，如果有这天到来的时候，那一定自广州始。
而且它还不是单一出击，新的旧的，集结了一箩筐政策，老广真的太客气。
不过相比广州地产人，我朋友圈更嗨的是非广州地产人。
确实，每到这时候，留给所有局外人最黏糊的东西不就是遐想么。
所以接下来会怎样，其他三个会跟么？
别急，我们去看看这次广州全面放开到底是基于一个怎样的背景，看完你就有答案了。
一
首先，广州的成交并不差。这里的不坏我分两条线说。
首先是广州新房。
今年一季度，广州新房成交 14453 套，这个数字对比 2022 年、2023 年同期确实低了，但跟过去三年各季度相比，不算跌相难看的数字。
同比 2024 年一季度，还涨了 39%。
数据源：克而瑞广州
所以今年的新房数据不算难看。
其次是这里的二手住宅的成交。
这个数据更好看，1～5 月二手住宅网签了 46722 套，同比涨幅 17.82%。
其中，5 月网签了 9228 套，同比涨幅 16.79%。
数据源：广州市房地产中介协会
总而言之，这个超一线市场不管是一季度还是 1～5 月市场还算平稳。
最不济，哪怕这些数据还有点灰色空间，你也会发现，这样的成交量也不算太跌份。
那就比较蹊跷了，数据还在，为什么还出政策？
二
其实量是表面，真正区分市场热度的是表面之下的价格。
价格维度不出意外是各地楼市比较难找到的数据，尤其是广州。
广州和深圳的成交量都得通过中介协会这类机构发布，但价格才是触发这次放开的关键因素。
广州市成交量最高的小区，是拥有近百栋楼的奥林匹克花园。
© 贝壳广州
这里的中介跟我说，他同事去年上半年上车了一套两房户型。
到今年的现在，已经跌去 10% 左右，如果是 200 万元的房子，就跌没了近 20 万元。
这样的情况对于全市而言，太过熟悉。
我通过特殊渠道，还是找到了靠谱的广州市二手网签均价走势。
从近一年的数据来看，对比去年 6 月，下滑了 12.4%。
数据源：房见（综合贝壳广州、乐有家广州网签成交数据）
我们先不对比其他一线城市，单就广州城市的普通购房者而言，一年的时间，价格下探十个点以上，一个月的时间，价格能下探七个点，这价格走势真的不是普通购房者能吃得消的。
更让我觉得夸张的是这里的议价空间，也就是挂牌价和成交价的距离。
最先让我意外的是奥林匹克花园。
挂牌价和成交价近乎是割裂状态，达到了 40% 以上的价差，就仿佛你挂你的，我出我的，开口恨不得对半砍。
数据源：房见（综合贝壳广州、乐有家广州网签成交数据）
后来我去找了全市议价空间，奥林匹克花园的数据虽然极端，但放在广州市场也合理。
因为这里是全市议价空间达 30% 以上的数据。
数据源：房见（综合贝壳广州、乐有家广州网签成交数据）
同数据源、同数据口径下，我找出了上海的，差不多在 15% 上下浮动。
数据源：房见（综合贝壳广州、乐有家广州网签成交数据）
所以 40% 左右的价差是什么，这是房东心态接近崩掉的状态。
换句话说，现在的广州市场，从表面看量还不错，但下沉到价格层面，都是波澜。
这也是为什么在成交量还可以的情况下，你会看到它突然放开。
不过更重要的一点你已经看到了，放开的前提必须是市场成交量不好么？
不需要。
三
所以你说广州的政策门槛低我是不答应的。
虽然往上倒推几次新政放开：认房不认贷、放开单身限购、进一步放开单身限购，它都跑前面，但很多时候你去细看数据，它比谁都清楚问题的迫切性。
而且精明如广州，它知道得比所有人都早。
房源端、客源端的数据，它是知道得最全面且最真实的。
二手市场的库存早在 4 月就来到近半年高峰，同时，挂牌价却来到近 1 年来的冰点。
数据源：房见（综合贝壳广州、乐有家广州外网展示房源）
库存积压带来的成交萎靡，房东知道得更早。
所以从很早开始，房东们的调价动作就已经预示了后续的价格走势。
今年以来，选择调价的房东里，降价动作愈演愈烈。
外网挂出来的接近 11 万套的挂牌数据里，降价的房东越来越多。
数据源：房见（综合贝壳广州、乐有家广州网签成交数据）
更严重的是，断供的人开始变多。
广州奥林匹克公园的中介跟我说，他现在看到五年前跟他买奥园的顾客都尽量躲着走。
这些踩在高点的房东，280 万元买进的房子现在只剩 180 万元。
这位在这个板块做了近十年的中介还是第一次听到，身边的断供案例开始变多。
这样的数据我还能找出很多。
因为只要现象存在，数据就只是反馈，而且还是连成片的反馈。
从房源量到成交量，从调价动作到议价空间，从新房到二手房，甚至租赁，都是如此。
所以广州选择全面放开，其实理由很充分。而且广州也确实很早就放开了。
这次我们看到的是打着括号的意见稿。但其实，早在去年 10 月，在实操层面，广州就接近全部放开的状态。
没听说有谁会因为社保问题在广州买不了房。
房东这边也是，只要挂牌了自己的房屋，再购买就算首套。
而且你返回去再看看它的政策：不仅放开了限购限售，从首付到公积金、从城中村到旧城改造，几乎抓紧一切政策红利，尽一切所能的刺激需求。
哪怕细化到产品层面，你也会看到，这两年广州市场产品力的异军突起。
不管是不是本土房企，都拿出了领先全国的产品力面对市场，尤其是保利。
可能连续几年因为项目的关系，我们会去观察广州以及当地的各种产品。
你会发现，他们在公区、产品端的颗粒度都有极大提升。
而这样的提升也确实肉眼可见地带来了更高维度的居住氛围。
所以，变化其实来得比我们想象的早，也比我们想象的影响更深。
四
为什么说广州勇呢？
因为今天广州面对的楼市情况并不仅仅出现在广州。
在成交量基本面稳定的同时，价格可能跟我们的预期还有点差别。
这背后，挂牌库存到达的历史水位、房东调价动作里降价房东的占比 …… 其实是如出一辙的。
写到这里，我同事在群里发了个截图。
这应该是比这次广州全面取消限购更有影响力的一件事。
主要是因为这句话：更大力度推动房地产市场止跌回稳。
止跌回稳这四个字，自从去年 9 月 26 日首次出现，其带来的市场余波还历历在目，这几乎是为市场硬性兜底的一句话。
时隔一年多，当我们返回头去看过去一年发生的种种，不知道你作何感想。
在我看来这几乎是近十年最大力度的一次调控。
全国各地，尤其是超一线城市的成交量几乎在以最快速度回血，这也真的让市场做到了阶段性回稳。
而今，当我们看到止跌回稳 2.0 的时候，也许新一轮改变正在来的路上。
而这轮改变到底改的是什么也不难猜测，广州就是个很好的例子。
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