摘要：
... 界面新闻记者 |
界面新闻编辑 | 李慎
凌祁闯过了他混上海地产圈的第一关——拿地。
2025年以来，厦门国资建发房产野心勃勃，相继在北京、成都、杭州、重庆等多个城市拿下“地王”项目，这让刚上任华东集群总经理的凌祁倍感压力。他所负责片区的成绩并不突出，尤其大家最看重的上海，仍一无所获。
直到6月，这个僵局终于被打破。
“凶猛”建发一出手就上百亿，将上海核心区4幅地块全部收入囊中。更重要的是，建发此次拿地，没有以高溢价的代价获取地块，而是“另辟蹊径”，通过协议收购成功拿地。
公开资料显示，近期建发耗资123.5亿元拿下上海虹口北外滩山寿里片区和新江湾别墅地块的开发权。其中，山寿里片区作为海派文化发源地，将保留历史建筑群并进行保护性开发，打造为连接北外滩与外滩的重要文化商业节点。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，旧改、城市更新是房企长远发展的重要突破口，建发此次“曲线”拿地，正好积累旧改项目经验，提高自身的能力门槛，在未来地块的遴选环节更有优势。
“不过，一般这类项目都较复杂，需做很多方案，而且旧改成本不低，开发周期也较长，如何做好项目，做出彩，决定了以后会不会有更多的拿地机会。”卢文曦表示。
豪掷123.5亿拿下4幅地，对建发房产在上海乃至全国的布局有着怎样的重要意义？土拍市场竞争激烈，此次拿地金额巨大，建发房产如何确保项目的盈利空间，对于后续产品有何计划？界面新闻向建发房产提出相关问询，对方表示不便回复。
新官上任，“曲线”破局
在上海土拍市场“陪跑”多次的建发，终于以一种特殊的方式回归。
6月10日，建发股份发布公告称，旗下子公司建发国际集团下属公司通过上海联交所竞拍取得上海虹口城市更新建设有限公司所持有的上海弘寿里企业发展有限公司100%股权，以及上海城市更新建设有限公司持有的上海新闳湾企业发展有限公司100%股权，获取上海市4幅地块。
其中，上海弘寿里持有的资产包括位于上海市虹口区北外滩地区3幅地块，上海新闳湾持有的资产则是1宗位于上海市杨浦区新江湾社区的地块，4幅地块总建筑面积达到21.55万平方米，总交易金额达到123.5亿元。
对于地块后续的发展，建发股份在公告中表示，未来不排除就该项目引入合作方的可能。“由于项目开发过程存在各种不确定性，上述关于交易提及的数据可能与公司未来在定期报告中披露的数据存在差异，以定期报告为准。”
近两年来，建发在上海土地市场的公开竞拍中屡屡受挫。这既是因为上海作为开发商必争之地，土拍市场的竞争尤为激烈，在一众实力雄厚的央国企中，建发并不占优势；同时也与建发在前几年四处攻城略地后选择主动“降速”有关，失去了不少在上海的拓展机会。
以2024年为例，建发在其业绩重镇上海几乎面临“失守”。尤其是在去年上海前六批次的土地拍卖中，建发“颗粒无收”，当时建发一名投拓人士向界面新闻表示，公司对利润率有要求。直到上海土拍恢复“价高者得”，建发才通过联合体形式拿下两块地。
但在2024年以前，建发对在上海拿地的态度还是“越多越好”，几乎每场土拍都有建发的身影。据不完全统计，2023年建发在上海共拿下4宗地块，拿地权益金额接近90亿元；2022年，建发在上海也拿下了5宗地，拿地权益金额约107亿元。
没有粮草，就会掉下牌桌，建发开始着急了。
建发开始从“人”上做文章。2025年开年，建发就进行大面积管理层调动，华东集群总经理由叶耿换成凌祁。华东集群负责城市包括北京、上海、苏州、无锡、南京和苏北，其中，上海长期是华东集群的业绩贡献率第一的城市。
在调任华东集群总经理之前，凌祁曾担任海西集群总经理，业务包括大本营厦门、福州、泉莆、漳龙以及川渝、长沙、广州、南宁等城市。在建发内部，凌祁属于稳健派管理者，注重风险控制。
凌祁的上任，也成为建发上海战略改变的关键转折点。很快，新的一年，建发一改2024年在上海谨慎拿地的态度，拿地意愿显著增强，开始积极报名参拍各批次土拍。
只是，拿地需要运气与实力兼具。在今年上海这几批次土拍中，建发要么因实力不足以与其他央国企对抗而放弃，要么就是运气欠缺，最终与心仪地块失之交臂。
比如在今年2月份的土拍中，建发参拍的浦东新区Z000602单元20Ea-01地块，与招商蛇口、保利发展、中海地产、浦发、华润置地&越秀等对手竞价，最终地块被华润置地&越秀溢价率33%拿下。
但上海作为必争之地，建发不甘心放弃，凌祁更不想轻易认输。于是，凌祁决定“曲线拿地”，通过收购公司股权的方式成功绕开了竞争激烈的公开竞拍环节，一举获得北外滩和新江湾的优质地块。
拿到地了，建发才有可能扭转在上海的困局。
真正的挑战才刚刚开始
此次拿到地仅仅只是建发上海新征程的起点。当关注点从土地竞拍转向项目开发、市场竞争，更大的挑战正摆在凌祁面前：在产品力时代，如何扭转口碑、打造具有市场竞争力的产品，将直接决定建发在上海市场的成败。
建发在上海既经历过高光时刻，也遭遇过信任危机。
2023年，楼市仍处于深度调整期，但建发位于闵行古美的项目备受市场欢迎，吸引上千组购房者排队认筹。当年4月，建发璟院首开512套房源，累计认购2522组，认购率约493%，1046组入围，入围分72分，最终开盘“日光”，成为上海年度红盘之一。
然而，同一年，建发又因建筑品质问题，其位于普陀区的苏河望项目遭500名业主联名投诉。据业主表示，项目建筑主体存在大面积空鼓、褪色、脱落，门窗墙体严重渗水，违反合约使用大量安全不达标的劣质材料等重大质量问题。
口碑受损，最直接的影响就是建发在上海其他项目的去化情况。比如今年3月份，建发在上海入市的3个项目建发海阅首府、建发朗玥以及印象青城，都未能达到销售预期，都取消了摇号，目前仍处于在售状态。
随着房地产市场进入存量时代，产品力已成为房企竞争的核心。上海作为全国房地产市场的风向标，更是承载着市场的高期待，开发商往往赢在产品，也输在产品。
这期间，建发在上海的优势渐失。数据显示，2024年建发在上海的合约销售金额和销售面积均大幅下跌，对集团的业绩贡献也从第二降至第三。
与此同时，随着楼市逐渐回暖，各大房企纷纷加大在沪布局，市场竞争愈发激烈。央国企凭借资金优势和品牌影响力持续扩张，本土房企深耕多年，对本地市场需求的把握更为精准，这些都给建发带来压力。
不仅如此，建发对于2025年的业绩目标很明确，要达到1500亿元，未来2-3年要保持增长。上海作为重要战场之一，绝不能拖后腿。
对于凌祁而言，此次获取的北外滩和新江湾地块，也是建发在上海口碑重建的最佳机会。
其中，虹口北外滩山寿里北区3幅商住混合地块，包括 hk240B-02、hk241C-01、hk241D-04。地块与陆家嘴金融城隔江相望，地理位置较为优越，按照规划，预计提供1.94万平方米的小高层住宅和1.07万平方米的风貌别墅。
至于杨浦新江湾低密度别墅地块，楼板价约5.42万元/平方米，计容建筑面积15.95万平方米，限高40米，未来预计将会建设洋房+叠加产品，将开发超过1156套住宅。
建发这次也是有备而来。据透露，建发已组建销售团队，6月或将开放展厅，9月首批房源入市，且有望延续其擅长的“新中式”风格作为产品标签。
“将产品力体现出来是最重要的。”镜鉴咨询创始人张宏伟告诉界面新闻，对于建发来说，接下来的挑战就在于产品是否获得市场认可，得到市场认可才能保证销售，企业才有利润。
“若建发此次能在上海打造标杆项目，不仅能实现可观的利润回报，更能通过溢价能力提升品牌附加值。接下来在上海无论是存量项目布局还是新增项目布局，路才能越走越宽。”
在产品力时代的浪潮中，“好房子”标准不断被更新，房企也变得越发谨慎了。比如去年11月，同为厦门国资房企的联发集团联合新加坡丰隆集团斥资近90亿元拿下的黄浦新天地地块，到现在仍未公示产品设计方案。
破局拿地后，真正的战役才刚刚开打。
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